大阪物件
大阪物件具備相對友善的進場門檻與良好的收益彈性，適合追求成長潛力與現金流表現的配置。Peony 聚焦於交通便利、生活機能成熟的區域，挑選具備實際需求與市場成長空間的住宅與商業型物件。
Featured Properties
我們的物件特色
限量未公開物件
限量未公開物件我們透過日本在地的人脈與專業網路，替您尋找市場上難得一見、具有高度價值的獨家物件。
自住與投資並行
物件皆可自住、招待親友，也可全年合法出租經營，達到最佳彈性與收益。
日本不動產節稅與傳承
我們深知日本的路線價與市場價如何影響稅基，並以這些在地知識，為您找出最節稅、最安心的日本不動產傳承方式。讓資產不只延續，也減少負擔。
取得 365 天營運的旅館執照
一般民宿只能營業 180 天，我們擅長取得全年合法營運資格，大幅提升收益最大化。
建築設計 ×室內裝潢× 家具陳設
從建物設計、格局規劃到家具布置，全都由專業團隊統籌，不需投資人操心。
黃金地段・日本蛋黃區
我們鎖定的物件皆位於京都與東京的市中心，不只生活便利、觀光熱度高，也擁有最好的流動性與資產價值。讓你買得安心、放著增值。
協助購買特色
✓ 優惠仲介手續費
日本不動產仲介標準手續費
為 3% + 6萬日圓
我們提供特別優惠:
- 我們管理的物件：享有 5 折優惠（節省 50% 手續費）
- 非我們開發的物件: 享有 65 折優惠（節省 35% 手續費）
公司所有物件：無須手續費
大幅降低您的交易成本！
✓ 簡化交易費用方案
物件售價 1.5% 全包式服務
一個費用包含所有交易成本：
- 代書費（司法書士費用）
- 固定資產稅清算
- 印花稅
- 抵押權塗銷費用
- 其他相關交易費用
清楚透明，無隱藏費用！
完整買房流程
從理解需求、物件調查、投報試算到簽約與交屋，我們全程陪你完成以下四步驟。
物件也能迅速上架營運，流程透明又高效。
1｜理解客需求
我們會細心了解您的自住規劃、偏好區域、預算、房型與投資目標
為您量身打造「個人化的投資方案」。
2｜調查並提供物件資訊
我們會協助您看懂物件「長什麼樣、怎麼使用、能不能賺錢」。
提供線上看房與實地調查，並分享如何讓物件成為旅客口碑滿滿的民宿。最後再附上完整投報試算，讓您知道這間民宿能帶來多少可能收益。
3｜日本的簽約流程其實很簡單
支付頭期款後，買賣契約便正式成立。
您只需要出示護照與身分證，或選擇郵寄文件、委託代理人，甚至採用電子簽約都可配合。我們會提供中日文對照的契約內容，讓您在簽署前就能清楚掌握每一項條款。
4｜支付尾款及開始營運
依照您選擇的時間，我們會協助完成尾款與相關費用的處理。
日本交屋流程相當透明，司法書士會在交屋當天完成過戶；接著，我們會同步簽署代管契約，物件能迅速完成準備並上線，開始接待全球旅客。
協助販賣特色
✓ 優惠仲介手續費
日本不動產仲介標準手續費
為 3% + 6萬日圓
我們提供特別優惠:
- 我們管理的物件：享有 5 折優惠（節省 50% 手續費）
- 非我們開發的物件: 享有 65 折優惠（節省 35% 手續費）
大幅降低您的交易成本！
✓ 簡化交易費用方案
物件售價 0.5% 全包式服務
一個費用包含所有交易成本：
- 代書費（司法書士費用）
- 固定資產稅清算
- 印花稅
清楚透明，無隱藏費用！
完整賣房流程
針對持有日本不動產的台灣投資家，我們提供從價格評估、稅費說明、買家媒合到交屋完成的一站式出售支援。不論是住宅、投資用物件，或具備旅館／民宿執照的不動產，皆可協助規劃最適出售方案。
1｜商談與出售價格評估
出售前，由專業顧問進行物件與市場調查，包括建物現況、權利關係、周邊成交行情等，並提出合理出售價格與銷售策略建議。
若物件為旅館或民宿執照，將額外進行：
- 營業成績與入住率分析
- 淨收益與投報率（ROI）試算
- 以投資回報角度推算合理賣價
讓投資人清楚了解「這個物件目前市場上能賣多少錢」。
2｜出售時的稅金與相關費用說明
日本賣屋時，實際可收回的金額，需扣除各項費用與稅金，包括：
- 不動產仲介服務費
（依日本法規，為成交價 × 3% + 固定額 + 消費稅） - 印花稅（依契約金額）
- 不動產出售所得稅／住民稅
（依持有年數不同，稅率約 20%～39%，僅針對獲利部分） - 貸款相關費用
（提前清償費、抵押權塗銷登記及司法代書費） - 家具與設備處理費
（含住宅或旅館設備）
我們會於出售前，協助試算成交後實際可回收金額，避免資訊落差。我們提供的手續費包套方式不包含不動產利得的所得稅
3｜仲介契約與銷售推廣
決定出售後，將與不動產公司簽署仲介契約（專屬、專任或一般型），並依物件性質選擇最合適的銷售方式。
- 透過日本全國不動產流通網絡曝光
- 搭配台灣投資客市場合作仲介
- 若為旅館或民宿物件，將以可承接營運為前提，說明營業成績與投報，從投資角度媒合買方。
全程定期回報洽詢與帶看狀況，讓屋主清楚掌握進度。
4｜尾款收取與交屋完成
成交後，協助完成以下事項：
- 搬遷與水電瓦斯、管理費清算
- 清償貸款與抵押權塗銷登記
- 文件、鑰匙與尾款的同日交付
尾款收取與交屋同時進行，確保交易安全、流程順暢。
FAQ
Ｑ1：仲介手續費
如果是我們自家公司開發的物件則無手續費，其他公司仲介的物件則有仲介費 3% + 6 萬日幣。
我們管理的物件則是 5 折手續費，其他公司的物件則是 6.5 折手續費。自家開販售物間則無仲介手續費
Ｑ2：買房流程需要多久？
一般交易約 1 個月內可完成。
（議價 → 簽約與頭期款 → 過戶與尾款 → 交屋與上線營運）
Ｑ3：簽約要準備什麼？可以線上簽嗎？
護照＋身分證即可，也可郵寄文件、委託代理人或電子簽約。
合約均提供中日對照。
Ｑ4：何時過戶？看得到我的名字嗎？
日本採線上登記，司法書士交屋當天即時辦理。
您可於當天或隔天直接看到登記簿上您的名字。
Ｑ5：簽約後能否解約？
符合日本冷靜期（Cooling-off）時，可七天內無條件解除。
逾期通常以「放棄訂金」處理，依契約為準。
Ｑ6：物其他收續費
在買賣不管是成屋或是建案的物件都有其他除了仲介手續費的費用，像是代書費，物件登記費，固定資產取得稅，各種稅金水電挖斯的結算費用等等。亦可使用我們公司的 1.5 %物件販賣價格的金額去固定所有的其他交易費用。
Ｑ1：建案的付款節點怎麼抓？
提供「土地＋建物」總價；
先付土地款，再依建物完工程度分期支付建物款。
Ｑ2：非居住者能在日本貸款購屋嗎？
多數日本銀行不提供。
部分外資／在日分行會視條件受理，須向銀行確認。
Ｑ3：如何付款？如何收到營運收益？
購屋：台灣銀行 SWIFT 匯款至 SMBC（日本三井住友銀行）。
收益：日本帳戶 → 匯回台灣帳戶（匯費依銀行規定）。
Ｑ4：能在日本開設銀行帳戶嗎？
日本銀行通常不受理非居住者開戶。
外資銀行在特定條件下可能允許。
Ｑ1：可以「區分所有」嗎？
可以，但需司法書士辦理追加手續，並產生額外費用。
Ｑ2：持有期間要繳哪些稅金？
固定資產稅、都市計畫稅。
所有費用透明列示，並於住宿收益中扣除，房東不用額外支付。
Ｑ3：贈與／繼承如何節稅？為什麼日本有利？
日本收益型物件的贈與與繼承，通常以「路線價」為稅基。
路線價多比市價低 3–5 成，因此稅負相對低。
日日莊物件因收益高、市價與路線價落差大，具節稅優勢。
Ｑ4：日本營運所得要報稅嗎？匯回台灣要課稅嗎？
需要在日本申報。
在日本已申報的金額不需在台灣第二次申報。
我們與合作稅理士提供相關協助。
Ｑ1：你們的物件從哪裡來？有「未公開物件」嗎？
有。我們掌握在日本當地的專業來源與渠道，包含限量「非公開／私下釋出」物件。
推薦前皆會通過：
- 法規可行性
- 結構安全
- 地段市場分析
- 過去營運紀錄（如成屋）
Ｑ2：日本房屋防震如何確保？
優先選擇符合新耐震基準的物件；
裝修時同步強化消防與安全動線。
Ｑ1：我想自住，要怎麼安排？
告知日期即可，我們會替您鎖檔期。
如需接送、客製化服務，可另行安排。
Ｑ2：未來要轉售，你們會協助嗎？
會。我們提供：
- 市場價格評估
- 稅務／法務整備
- 買家媒合、談判
- 通路銷售
經我們營運過的日日莊物件，在市場上競爭力更高。
Ｑ1：投報率會受什麼影響？
淡旺季、人流、城市活動、匯率、平台演算法、自住天數等都會影響。
我們透過動態定價＋在地營運策略，協助維持穩定投報，並提前說明各種風險情境。
Ｑ2：營運收益是否會逐項列示？
會。每月提供營運報告書，包含：
入住率、房價、成本、平台抽成、淨收益等。